[Dina]

Что изменилось в положениях об участии в долевом строительстве многоквартирных домов с 1 января 2017 года
Юлия Копеева
Юлия Копеева, старший эксперт ЮСС «Система Юрист»
С 2017 года вступили в силу изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» (далее – Закон № 214-ФЗ). Новые правила установил Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон...» (далее – Закон № 304-ФЗ).

Несмотря на то что все изменения вступили в силу, часть из них нужно применять только с 1 июля 2017 года. Об этих изменениях см. отдельную рекомендацию.

С 1 января 2017 года:

1) ужесточили требования к застройщику:

расширили требования к информации, которую застройщик должен разместить в Интернете;
установили обязанность отчислять взносы в компенсационный фонд;
появились новые существенные условия договора (например, теперь нужно включать в договор положение о сейсмостойкости);
изменили положения о проектной декларации;
2) дополнили гарантии дольщиков:

под защиту Закона № 214-ФЗ подпадают дольщики жилых домов блокированной застройки из трех и более блоков;
закрепили понижающий коэффициент при расчете площадей лоджий, балконов, веранд и террас;
платить по договору нужно только после его регистрации в Росреестре;
появились положения, которые дополнительно гарантируют дольщику качество объекта;
3) разрешили застройщикам:

использовать деньги дольщиков для строительства социально значимых объектов;
не платить неустойку дольщику, который не хочет принимать объект;
4) запретили дольщикам отказываться от договора, если застройщик исполняет свои обязанности.

1. Ужесточили требования к информации, которую застройщик должен разместить в Интернете
До 2017 года застройщик должен был опубликовать проектную декларацию (ст. 19 Закона № 214-ФЗ). Причем сделать это он мог на свой выбор как в бумажных СМИ, так и в Интернете. То есть застройщик мог использовать Интернет как альтернативу бумажному СМИ для публикации проектной декларации и вообще не иметь свой сайт.

Сейчас застройщик обязан (ч. 1 и 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ):

1) иметь собственный сайт. Право на доменное имя должно принадлежать застройщику либо поручителю;

2) размещать на нем в электронном виде информацию в отношении каждого объекта:

проектную декларацию (п. 3 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);
разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, в строительстве которых застройщик принимал участие за три года до публикации проектной декларации (п. 1 ч. 2 ст. 3.1, п. 4 ч. 1 ст. 20 Закона № 214-ФЗ);
аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 6 ч. 2 ст. 20 Закона № 214-ФЗ);
разрешение на строительство (п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 1 ч. 2 ст. 21 Закона № 214-ФЗ);
заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установила статья 49 Градостроительного кодекса РФ (п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 3 ч. 2 ст. 21 Закона № 214-ФЗ);
документы, которые подтверждают права застройщика на земельный участок (п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 5 ч. 2 ст. 21 Закона № 214-ФЗ);
заключение регионального надзорного госоргана о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, которые установили часть 2 статьи 3, статьи 20 и 21 Закона № 214-ФЗ (п. 4 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);
проект договора участия в долевом строительстве, который отвечает требованиям Закона № 214-ФЗ (п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);
способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, которые выбрал застройщик, – поручительство банка или страхование гражданской ответственности. Если вместо них застройщик выбрал применять эскроу-счета, то нужно указать условия привлечения денег таким способом (п. 6 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);
договор поручительства, если уставный капитал застройщика не соответствует минимальному размеру (п. 7 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);
текущие фотографии объектов, которые возводит застройщик (п. 8 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ).
Требования к порядку размещения на сайте застройщика информации о многоквартирном доме или ином объекте, строящихся с привлечением денег участников долевого строительства, утвердил Минстрой России приказом от 9 декабря 2016 г. № 914/пр (далее – Требования № 914/пр).

Застройщик обязан:

1) обеспечить любому посетителю открытый и круглосуточный доступ к информации на сайте. Застройщик не вправе требовать от посетителя сайта для доступа к информации:

зарегистрироваться и (или) предоставить персональные данные;
установить на компьютер технологические и программные средства, кроме интернет-браузера, специально созданные для просмотра информации;
заключить лицензионное или иное соглашение с правообладателем программного обеспечения, которое предусматривает взимание с пользователя платы;
2) предоставить информацию в форме:

электронной копии отсканированного бумажного документа;
копии электронного документа, заверенного электронной подписью уполномоченного лица организации.
Так установили пункты 3 и 5 Требований № 914/пр.

За нарушение требований к информации, которую застройщик должен разместить в Интернете, ему грозит штраф от 200 тыс. до 400 тыс. руб. (п. 2 ст. 14.28 КоАП РФ). Выявляют и рассматривают такие нарушения региональные надзорные органы в области долевого строительства (п. 1 ст. 23.64 КоАП РФ, ст. 23 Закона № 214-ФЗ).

2. Застройщики стали отчислять 1 процент в компенсационный фонд
Застройщики обязаны зачислять взносы в компенсационный фонд с 1 января 2017 года.

Обоснование
Застройщик должен отчислять взносы только в отношении тех домов, по которым первый договор долевого участия зарегистрировали в Росреестре после 1 января 2017 года (п. 4 постановления № 1310).

Размер отчислений – 1 процент от планируемой стоимости строительства (п. 2 Правил). Перечислить такую сумму застройщик должен единовременно до регистрации первого договора долевого участия (п. 3 Правил).

Учредитель фонда – Минстрой России (п. 1 постановления № 1310).

Основная цель фонда – выплачивать компенсацию гражданам при банкротстве застройщика по Федеральному закону от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (п. 2 постановления № 1310).

3. Появились новые существенные условия договора
Список существенных условий, которые должен содержать договор с дольщиком, перечисляет часть 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ. Без этих сведений договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

До 2017 года застройщик должен был указать только:

определение конкретного объекта, который получит дольщик согласно проектной документации (п. 1). Закон не уточнял, какие именно характеристики должен указать застройщик;
срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (п. 2);
цену договора, сроки и порядок ее уплаты (п. 3);
гарантийный срок на объект (п. 4);
способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (п. 5).
С 2017 года законодатель существенно дополнил пункт 1 части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ – ввел и расшифровал два понятия:

1) основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости – это сведения в соответствии с проектной документацией:

о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
о материале наружных стен и поэтажных перекрытий;
о классе энергоэффективности;
о сейсмостойкости;
2) основные характеристики жилого или нежилого помещения – это сведения:

о назначении объекта (жилое или нежилое помещение);
об этаже, на котором расположен объект;
об общей площади для жилого помещения или площади для нежилого помещения;
о количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении;
о наличии и площади частей нежилого помещения.
Теперь все эти сведения застройщик обязан указать в договоре (п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Кроме этого, застройщик обязан прикладывать к договору графический план объекта (схему, чертеж) с расположением по отношению друг к другу частей:

жилого помещения – комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;
нежилого помещения – его местоположение на этаже.
Кроме того, застройщик должен указать в договоре определенный набор сведений, если собирается использовать деньги дольщиков (п. 6 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ):

на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры или
уплату процентов по целевым кредитам на их строительство, реконструкцию.
Перечень таких условий установила часть 5 статьи 18.1 Закона № 214-ФЗ. Так, застройщик обязан указать назначение объекта социальной инфраструктуры, которое собирается строить или реконструировать на деньги дольщиков.

Внимание! Все сведения, которые застройщик обязан включать в договор, должны соответствовать проектной декларации. Иначе есть риск, что суд признает договор долевого участия недействительным
4. Ужесточили положения о проектной декларации
До 2017 года проектная декларация включала в себя только информацию:

о застройщике и
о проекте строительства.
Теперь проектная декларация определяет еще и объем прав застройщика на привлечение денег для строительства объектов. Законодатель дополнил часть 1 статьи 19 Закона № 214-ФЗ.

Теперь застройщик не обязан публиковать проектную декларацию в Интернете или бумажных СМИ (ч. 2 ст. 19 Закона № 214-ФЗ). Но зато он должен до того, как заключит договор с первым дольщиком, направить декларацию в региональный надзорный госорган в области долевого строительства.

Застройщик должен будет (ч. 2 ст. 19 Закона № 214-ФЗ):

заполнить электронную форму проектной декларации на специальном сайте и
подписать декларацию усиленной квалифицированной электронной подписью.
Хоть норма и вступила в силу, но пока у государства нет технической возможности ее реализовать. Поэтому застройщик должен направлять проектную декларацию и изменения в нее в региональный надзорный орган в области долевого строительства (ч. 5 ст. 6 Закона № 304-ФЗ).

Внимание! Если застройщик отклонится от примерного графика реализации проекта строительства более чем на шесть месяцев, то у госоргана с 2017 года есть основание для внеплановой проверки
5. Закон № 214-ФЗ распространяется на строительство жилых домов блокированной застройки из трех и более блоков
Законодатель расширил перечень объектов, на которые распространяется действие Закона № 214-ФЗ, – дополнил статью 1 Закона № 214-ФЗ новым пунктом 2.3.

Теперь положения Закона № 214-ФЗ распространяются на строительство жилых домов блокированной застройки, которые состоят из трех и более блоков.

Однако это касается только тех домов, по которым первое ДДУ зарегистрировали в Росреестре после 1 января 2017 года (п. 3 ст. 6 Закона № 304-ФЗ).

6. Законодательно закрепили понижающий коэффициент при расчете площадей лоджий, балконов, веранд и террас
Законодатель закрепил, что общая площадь объекта состоит из суммы (ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ):

общей площади жилого помещения и
площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами.
Понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения, установил Минстрой России приказом от 25 ноября 2016 г. № 854/пр. Для лоджии – 0,5 процента, для балконов – 0,3 процента от общей площади жилья.

7. Дольщик платит только после регистрации договора
До 2017 года законодатель не связывал момент оплаты и регистрации договора. Застройщик мог включить в договор условие о том, что дольщик обязан сначала внести оплату, а потом стороны передадут договор на регистрацию.

Сейчас дольщик обязан платить только после регистрации договора в Росреестре (ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

8. Появились положения, которые дополнительно гарантируют дольщику качество объекта
Законодатель дополнил статью 7 пунктом 1.1. Теперь застройщик вместе с объектом обязан передать дольщику инструкцию по эксплуатации объекта, которая содержит необходимую и достоверную информацию:

о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования,
о сроке службы объекта и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
Раньше закон разрешал дольщику предъявить застройщику в течение гарантийного срока требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства.

Теперь дольщик вправе обратиться в суд с иском при следующих условиях (п. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ):

выявил недостатки в течение гарантийного срока и
обратился сначала к застройщику письменно, и застройщик не устранил недостатки полностью или частично.
9. Застройщики вправе использовать деньги дольщиков для строительства социальных объектов и оплаты целевых кредитов
Перечень целей, куда застройщик вправе потратить деньги дольщиков, перечисляет статья 18 Закона № 214-ФЗ.

С 2017 года этот список существенно расширили. Так, теперь застройщик вправе использовать деньги дольщиков:

1) для возмещения затрат:

на уплату процентов по целевым кредитам на строительство (п. 11–12 ч. 1);
на регистрацию договоров в Росреестре (п. 13 ч. 1);
2) для строительства социально значимых объектов – школ, детских садов, дорог, тротуаров, велосипедных дорожек (п. 10 ч. 1). Прежняя редакция прямо запрещала застройщику возмещать эти затраты (п. 6 ч. 1).

Появилась новая статья 18.1 Закона № 214-ФЗ. Она закрепила перечень условий, которые должен выполнить застройщик, если собирается использовать деньги дольщиков:

на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры или
на уплату процентов по целевым кредитам на их строительство, реконструкцию.
Среди таких условий – указать в договоре с дольщиками определенный набор сведений (п. 6 ч. 4 ст. 4, ч. 5 ст. 18.1 Закона № 214).

10. Застройщик не обязан платить неустойку дольщику, который не хочет принимать объект
Теперь если дольщик уклоняется от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта, то застройщик освобождается от уплаты неустойки (пеней). Это правило действует при условии, что застройщик сам надлежаще исполнил свои обязательства по договору. Законодатель дополнил часть 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ.

11. Дольщик не вправе отказаться от договора, если застройщик исполняет свои обязанности
Появился запрет на односторонний внесудебный отказ дольщика от договора, когда застройщик:

исполняет свои обязательства перед дольщиком надлежащим образом;
соответствует требованиям, которые к нему предъявляет Закон № 214-ФЗ.
Законодатель дополнил статью 9 Закона № 214-ФЗ пунктом 1.2.

«Что изменилось в положениях об участии в долевом строительстве многоквартирных домов с 1 января 2017 года». Ю.В. Копеева
© Материал из ЮСС «Система Юрист».
Подробнее: www.1jur.ru/#/document/165/4260/bssPhr1/?of=copy-36091c9207

[Dina]

Что изменится в положениях об участии в долевом строительстве многоквартирных домов с 1 июля 2017 года
Юлия Копеева

С 1 июля 2017 года:

1) ужесточат требования к застройщику:

запретят принимать деньги дольщиков при определенных условиях (например, при крупной налоговой задолженности);
поставят размер уставного капитала в зависимость от объемов строительства (минимальный уставный капитал при застройке 200 тыс. кв. м – 1,5 млрд);
введут новые ограничения по рекламе застройщика;
2) разрешат застройщикам:

не иметь установленный уставный капитал, если он заключит договор поручительства;
привлекать деньги дольщиков при помощи эскроу-счетов.
Кроме того, появится Единый реестр застройщиков.

1. Запретят принимать деньги дольщиков при определенных условиях
Застройщик не вправе будет принимать деньги дольщиков, если:

1) находится в процессе ликвидации;

2) имеет решение арбитражного суда:

о введении одной из процедур, которые применяют в деле о банкротстве;
о приостановлении деятельности в качестве меры административного наказания;
3) состоит в реестре:

недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей);
недобросовестных участников аукциона по продаже участка или аукциона на право заключения договора аренды участка;
4) имеет долг по налогам, сборам и иным платежам, который превышает 25 процентов балансовой стоимости активов по данным бухгалтерской отчетности за последний отчетный период;

5) привлекает к работе в качестве руководителя и главного бухгалтера лиц:

с судимостью за экономические преступления;
с судебным запретом занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства.
Перечень таких ограничений установили пункты 2–8 части 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ. Эти ограничения будут касаться застройщика, только если он привлекает деньги для строительства дома, по которому договор с первым дольщиком зарегистрировали в Росреестре после 1 января 2017 года (п. 3 ст. 6 Закона № 304-ФЗ).

2. Размер уставного капитала поставят в зависимость от объемов строительства
С 1 июля 2017 года застройщик с минимальным уставным капиталом – 10 тыс. руб. не сможет строить жилье в рамках Закона № 214-ФЗ.

Законодатель установил минимальный размер уставного капитала застройщика (ч. 2.1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). Он зависит от объемов строительства.

Максимальная площадь объектов долевого строительства (кв. м)
Размер уставного капитала (руб.)
1500
2,5 млн
2500
4 млн
10 000
10 млн
25 000
40 млн
50 000
80 млн
100 000
150 млн
250 000
400 млн
500 000
800 млн
от 500 000
1,5 млрд
Нужно ли увеличивать уставный капитал застройщику, который уже строит дом
Застройщик не вправе будет принимать деньги дольщиков, если не оплатит уставный капитал в необходимом размере (п. 1 ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

Если у застройщика нет возможности внести уставный капитал, то он вправе заключить договор поручительства, и тогда уставные капиталы поручителей и иных связанных лиц будут суммироваться. Застройщику все равно придется обеспечить свою деятельность в размере минимального уставного капитала, но уже за счет суммы:

1) полностью оплаченного собственного уставного капитала и

2) полностью оплаченных уставных капиталов:

поручителей и сопоручителей и
иных застройщиков, которые также заключили с указанными поручителем или сопоручителями договоры поручительства.
Такие правила установил пункт 1 части 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ.

Законодатель ввел такую схему суммирования уставных капиталов, поскольку застройщик, как правило, это не одно юридическое лицо, а группа компаний. Суммирование уставных капиталов позволит застройщикам выполнять обязательное требование о минимальном размере. Например, если три учредителя-организации создали застройщика и заключили договоры поручительства, то его уставный капитал суммируется с уставными капиталами участников этих трех учредителей.

3. Застройщик сможет не иметь минимально необходимый уставный капитал, если заключит договор поручительства
Законодатель разрешил застройщику заключить договор поручительства вместо того, чтобы вносить минимально необходимый уставный капитал (ст. 15.3 Закона № 214-ФЗ).

Обоснование
Поручитель или сопоручитель – учредитель или участник застройщика, который отвечает двум требованиям одновременно:

имеет статус юридического лица;
соответствует требованиям, которые предусмотрены в отношении самого застройщика пунктами 2–8 части 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ. Например, не имеет введенных процедур ликвидации или банкротства.
Условия договора поручительства установил пункт 4 статьи 15.3 Закона № 214-ФЗ. Например, срок действия поручительства должен быть минимум на два года больше срока, в который застройщик пообещал дольщикам передать объект.

Если застройщик выбирает вместо установленного размера уставного капитала заключить договор поручительства, то он должен (п. 2 и 6 ст. 15.3 Закона № 214-ФЗ):

1) удостоверить его нотариально;

2) заключить его до того, как Росреестр зарегистрирует договор с первым дольщиком;

3) уведомить потенциального дольщика до заключения договора с ним:

об условиях поручительства и
о поручителях (сопоручителях).
Дольщик вправе предъявить любые свои требования на выбор – застройщику или поручителю (подп. 1 п. 4 ст. 15.3 Закона № 214-ФЗ).

4. Ужесточат требования к рекламе застройщика
Теперь застройщик должен будет использовать в рекламе, которая связана с привлечением денег дольщиков, индивидуализирующее коммерческое обозначение (подп. 1 ч. 1 ст. 20 Закона № 214-ФЗ).

Если речь идет о рекламе конкретного объекта, то застройщик должен использовать коммерческое обозначение, которое индивидуализирует объект (группу объектов) капитального строительства. Так, в рекламе строительства многоквартирных домов застройщик должен указать наименование жилого комплекса (подп. 1 ч. 1 ст. 21 Закона № 214-ФЗ).

Такие же изменения законодатель внес и в часть 7 статьи 28 Федерального закона от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе» (далее – Закон о рекламе).

Кроме того, теперь застройщику запрещено рекламировать объект до того, как он получит заключение регионального надзорного госоргана о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, которые установил Закон № 214-ФЗ (ч. 8 ст. 28 Закона о рекламе). А запрет на рекламу объекта до публикации проектной декларации убрали.

Сохранили запреты, которые были в прошлой редакции Закона о рекламе. Запрещено рекламировать объект:

до даты выдачи разрешения на строительство и
регистрации права собственности или права аренды на земельный участок под строительство.
5. Застройщик будет вправе применять эскроу-счета
Закон № 214-ФЗ разрешил застройщикам с 1 июля 2017 года привлекать деньги дольщиков через размещение их на счетах эскроу (ст. 15.4–15.5).

Обоснование
Если застройщик выбирает привлекать деньги на конкретный объект через размещение их на счетах эскроу, то это нужно сделать в отношении всех дольщиков (ч. 1 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ). Нельзя принимать деньги выборочно: от одних дольщиков наличными, а от других – на счета эскроу.

Есть четыре этапа при применении эскроу-счетов застройщиком.

Этап 1. Застройщик заключает с банком (эскроу-агентом) целевой кредитный договор на строительство (ч. 1 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ) и получает деньги на стройку.

Этап 2. Дольщик после регистрации договора долевого участия в Росреестре открывает счет эскроу и перечисляет туда полную стоимость за объект (п. 2 ч. 3 ст. 15.4, ч. 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Этап 3. Банк блокирует деньги, которые поступили от дольщика (ч. 5 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Этап 4. Застройщик забирает деньги в течение 10 дней с момента, как представит в банк документ о передаче объекта дольщику (ч. 7 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Чтобы застройщику было выгодно использовать эскроу-счета, законодатель предусмотрел ряд положений. При применении такой схемы:

застройщик, как и дольщик, не платит вознаграждение банку (ч. 5 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ);
банк начисляет проценты на деньги на счете эскроу, которые банк и застройщик оговорили в кредитном договоре (ч. 5 ст. 15.5, п. 5 ч. 8 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ).
Общие правила договора счета эскроу установили статьи 860.7–860.10 Гражданского кодекса РФ. Их нужно применять в части, которую не урегулировали статьи 15.4–15.5 Закона № 214-ФЗ.

6. Появится Единый реестр застройщиков
Единый реестр застройщиков – государственный информационный ресурс, в котором будут все застройщики (ст. 23.1 Закона № 214-ФЗ). Сведения из реестра будут доступны всем.

Предполагается, что вести реестр будет вновь созданная Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Об этом говорит проект Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который подготовил Минстрой России.



«Что изменится в положениях об участии в долевом строительстве многоквартирных домов с 1 июля 2017 года». Ю.В. Копеева
© Материал из ЮСС «Система Юрист».
Подробнее: www.1jur.ru/#/document/165/4261/bssPhr1/?of=copy-a1bde7ede9