[Ирен]

Добрый день, соседи! У кого ипотека в райффазен? Давайте объединяться 

Добрый день!
8 августа оформляем ипотеку в Райффайзене

[Кэп]

Я так и думал, что не повлияет, т.к сотрудник с легкостью отдала альбом на переделку. Пятую точку прикрывают конкретно, т.к в случае чего они лишатся аккредитации крупнейшего банка России, а это огромная потеря денег.

hakmor, прочитав про вашу историю с оценкой, не стали обращаться в Инновацию, заказали в "Сафети". На всякий случай специально не стали пользоваться услугой бесплатной доставки альбома в банк, а выбрали платную доставку мне на руки, чтоб сначала самим посмотреть.

И что вы думаете? В оценочном альбоме была указана текущая стоимость квартиры, равная ее стоимости на дату заключения ДДУ, когда квартира существовала только на бумаге!
Полистав альбом, была в шоке - в вычислении текущей стоимости квадратного метра нашей квартиры в сданном 4-м корпусе использовались данные о текущей стоимости квартир 8-9 корпусов со сдачей через год-полтора, без учета незавершенности их строительства на текущий момент!
Когда даже у нашего же застройщика на сайте висит в продаже такая же, как у нас, соседняя квартира, в нашем корпусе в нашей секции на нашем же этаже - куда уж корректнее было б сравнивать с ней...

Написала претензию в Сафети. В отличии от вас и Инновации, нас не послали, альбом переделали за полдня (правда, новый альбом отдали только в обмен на старый).

[Алексей Силивоник]

Добрый день!
Да,конечно, истории неприятные, но все вопросы, которые так или иначе связаны с покупкой или продажей квартир, всегда создают какие-то проблемы. И они не всегда решаются быстро и в вашу пользу! Прочитав всю тему, я так и не понял, к какой компании по оценке квартир лучше обратиться?Подскажите пожалуйста! Спасибо.

[Кэп]

Алексей Силивоник, да, в общем-то без разницы, в какой. Главное - самим смотреть результат оценки до того, как отнесете альбом в банк, и, если есть претензии - решать сразу на месте при получении альбома.

[lyalyalya]

Соседи, все уже прошли процедуру оценки? На этих выходных кто-нибудь собирается?

[hakmor]

Алексей Силивоник, да, в общем-то без разницы, в какой. Главное - самим смотреть результат оценки до того, как отнесете альбом в банк, и, если есть претензии - решать сразу на месте при получении альбома.

Согласен, что нужно смотреть результат сразу. Мы как и большинство из нас прочитали и не придали значению тех цифр которые написаны в альбоме, мы заметили отклонение только при ознакомлении закладной. В нашем случае банк свободно отдал  альбом на переделку, но Инновация его отказалась переделать. Не знаю конечно, что было в том случае если бы мы попросили переделать альбом до банка, но факт остается фактом. Для себя решили через год сделать еще альбом, и переделать закладную, за это время будет сделан ремонт и сравнении будет делаться с квартирами у которых есть ремонт.

[Al]

Уважаемые соседи, может кто нибудь сталкивался с оценочными компаниями , которые готовят отчёт без выезда на объект? Банк втб24

[Sya]

Al, они делают фотографии и прикладывают к отчету. А без выезда разве такое бывает?

[Al]

Al, они делают фотографии и прикладывают к отчету. А без выезда разве такое бывает?

Бывает. На предыдущей квартире оценщик составлял отчёт без выезда, на основе моих фото и фото с форума. Правда забыл уже название оценочной компании , да и делалось это для банка Зенит.
В одной из веток здесь , был пост о сравнении компаний для Втб24 и одна или две производили оценку без выезда, никак не могу найти этот пост:(

[МихаЙл]

Доброго всем дня, планирую сделать оценку квартиры для закладной. Если есть такие , кто еще не сделал , то предлагаю объединиться, так  дешевле выйдет . Пишите в лс;)

[Виталий]

Бывает. На предыдущей квартире оценщик составлял отчёт без выезда, на основе моих фото и фото с форума. Правда забыл уже название оценочной компании , да и делалось это для банка Зенит.
В одной из веток здесь , был пост о сравнении компаний для Втб24 и одна или две производили оценку без выезда, никак не могу найти этот пост:(

Уже практически не бывает. В прошлом, я тоже высылал сам фотки в страховые компании, мало того, в этом году тоже прокатила эта схема, НО в соседней области. В начале лета обзвонил порядка 30 компаний по списку ВТБ, только одна согласилась не выезжать, правда ценник у них был 5800. Я заказал в Инновации за 2900, за 3000 рублей, не грех и оценщика встретить.
Про посты, которые вы говорите, писал я, если сильно надо могу ещё раз скинуть инфу, но она бесполезная

[МихаЙл]

Прошу прощения если не в тему, но мы на 23,09 запланировали оценку квартиры, уже есть пара желающих, так что если кому интересно- пишите в лс)

[Kideksha]

Всем добрый день. Никому еще оценка не нужна? Хотим заказывать в ближайшие пару недель. Если что - пишите в лс

[Viki]

Добрый день.
В октябре (какие-нибудь выходные) планируем делать оценку квартир в 3-м корпусе (2 квартиры сразу). Если есть желающие присоединиться, то пишите. Ипотека Сбербанк.

[NickMix]

В отчете обращайте внимание согласно Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"
VII. Подходы к оценке
 
22. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;
е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:
передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
вид использования и (или) зонирование;
местоположение объекта;
физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;
ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

23. При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:
а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;
б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;
в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;
г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;
д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;
е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;
ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;
з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

24. При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:
а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;
б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;
в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);
г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:
определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
определение прибыли предпринимателя;
определение износа и устареваний;
определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;
д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;
е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:
данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;
данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;
сметных расчетов;
информации о рыночных ценах на строительные материалы;
других данных;
ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;
з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;
и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

25. Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

согласно Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (ред. от 06.12.2016) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)"
IV. Требования к описанию в отчете об оценке информации,
используемой при проведении оценки
 
11. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
12. Документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.
13. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).
14. Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством Российской Федерации или заданием на оценку.